O maltratado setor imobiliário volta a ser vedete e mais que dobra os financiamentos só este ano

Medidas de incentivos tanto à construção como à venda de imóveis de mercado já começam a produzir efeito

23.10.2006 - 19:32

Antonio Machado

O que está bombando forte neste ano em que a indústria continua a andar de lado e o varejo só agora começa a exibir alguma força é o esquecido e maltratado mercado imobiliário – a vedete da economia nos anos 60 e 70, quando casa própria era a prioridade número 1 e o carro zero na garagem, o símbolo da ascensão social. Embora com o crédito outra vez esticando como elástico, falta queimar muita gasolina para o carro voltar ao status de puxa-fila da indústria. Já o crescimento do mercado imobiliário impressiona pelo tamanho, apesar de partir de uma base supermodesta.

O acumulado de medidas de incentivos tanto à construção como para a venda de imóveis de mercado - que nada tem a ver com a habitação social, suprida por verbas fiscais quase que a fundo perdido -, já começa a produzir efeito. E, se mérito é devido a alguém, que se elogie o trabalho do ex-secretário de Política Econômica da pasta da Fazenda Marcos Lisboa, que ralou muito para aprovar inovações como o tal do “patrimônio de afetação” - expressão horrível para uma providência inadiável: moralizar a indústria da construção ao separar a empresa da obra financiada, salvaguardando o interesse dos financiados de arapucas como a da Encol.

O resultado dessas reformas da microeconomia está nos valores dos financiamentos liberados de janeiro a agosto: R$ 5,94 bilhões, com crescimento de 105,4% sobre igual período de 2005. Lisboa chegou a ser ridicularizado entre economistas pela sua obsessão em reformar o cotidiano da economia, atacando burocracias inúteis, legislações feitas para favorecer o mau pagador e que portanto tornam incerta a aplicabilidade dos contratos, critérios arcaicos utilizados para a aferição da inadimplência – enfim, este conjunto de mazelas que faz o Brasil, segundo pesquisa anual do Banco Mundial, dos piores locais no mundo para fazer negócios e proteger o investidor.

É certo que sem redução do gasto público será muito difícil dois anos seguidos de crescimento econômico de pelo menos 4% ao ano, o que dizer de 5%, como vislumbra o ministro Guido Mantega. Mas sem a expansão da construção civil, que responde por dois terços da taxa de investimentos produtivos no país, aí é que qualquer visão mais otimista para frente se torna uma fantasia.

Ainda falta muito

Muito se fez no governo Lula para resgatar o movimento no setor da habitação de mercado, mas perto do que falta fazer é como se o processo sequer tivesse iniciado. Melhor que nada iniciativas como a da CEF, que lançou linhas de financiamento com juros fixos, sem correção da TR, de taxa referencial.

O financiado se sente mais seguro diante da prestação fixa, embora em termos de custo final a taxa embutida nas prestações equivalha à anterior, com correção da TR. Também foi lançado já nesta gestão do ministro Mantega a opção do crédito imobiliário consignado ao desconto em folha, o que pode reduzir substantivamente o custo financeiro. O que falta, porém, é um sistema com juro baixo, prazo longo – 25 a 30 anos, contra os 15 habituais – e financiamento até da parcela de entrada.

Renda é o problema

Como constata Amaryllis Romano, da consultoria Tendências, “a única questão que ainda resta para que este mercado realmente adquira a dimensão que lhe cabe no Brasil é a relação entre o valor dos imóveis e a renda familiar, que é muito baixa”. Esta questão é central e só será resolvida depois de alguns anos de crescimento econômico forte, com estabilidade de inflação.

Mas o sistema financeiro poderia amenizar o problema, seja por meio de prazos de financiamento dilatados, permitindo que a prestação se acomode à renda disponível, seja com o financiamento integral. Boa parte do que afasta o interessado da casa própria não é o salário baixo, mas a inexistência de uma poupança para a entrada, situação comum aos casais mais jovens e à classe média em geral, exaurida por impostos, tarifas e um mercado de trabalho não “comprador”.

Homeopatia é pouco

A ironia é que o sucesso da arrancada da área habitacional pode ter vôo curto. Os bancos estão perto do limite de aplicação, o que exigirá uma combinação de queda de juros e financiamento de outras fontes para manter o crescimento forte das liberações. Mas assim está a economia: tratada com homeopatia, quando curar a febre já estará de volta à cama com outro mal qualquer.

O tratamento da questão imobiliária tem de ser prioritário dentro de um padrão de crescimento reformado devido às conseqüências para o conjunto da economia e as repercussões sociais. O desequilíbrio é assustador. Nos anos 70, auge do surto de construção no país, o crédito imobiliário representava cerca de 8% do PIB, e o crédito ao consumo, 2% a 3%. Hoje, a relação se inverteu, o que mostra uma piora da qualidade do financiamento. A construção amplia a riqueza e emprega milhões de trabalhadores não qualificados.

A ascensão da classe média proprietária é acompanhada do aumento de renda dos segmentos mais pobres da sociedade. Já o crédito direto privilegia mais os bens de consumo, ramo da indústria menos intensivo em mão-de-obra e com menores externalidades. Está aí uma distorção da qual o governo se gaba pelas virtudes creditícias que incentivou, que, mal cuidadas, darão corda ao consumidor para se enforcar, quando o incentivo à poupança é o que deveria mobilizar as políticas públicas. A dívida não é um mal, desde que não vicie o devedor nem o algeme a prestações que nunca acabam.